Qué son los vicios ocultos en una vivienda y cómo detectarlos

Qué son los vicios ocultos en una vivienda y cómo detectarlos

Los vicios ocultos en una vivienda pueden ser una verdadera pesadilla para los compradores. Estos problemas, que no son visibles durante una inspección estándar o que se ocultan deliberadamente, pueden afectar gravemente la estructura y la seguridad del hogar.

¿Qué es un vicio oculto en una vivienda?

Un vicio oculto en una vivienda se refiere a cualquier defecto significativo que no sea evidente en el momento de la compra y que, de haber sido conocido, podría haber provocado la cancelación de la venta o  haber afectado el precio pagado por la propiedad.

Estos defectos pueden estar relacionados con problemas estructurales, instalaciones defectuosas o daños en sistemas esenciales como el eléctrico o el de fontanería. 

La particularidad de estos defectos es que a menudo sólo se descubren después de que la transacción ha sido completada y pueden requerir grandes y costosas reparaciones.

Vicios ocultos en una vivienda de segunda mano

Vicios ocultos en una vivienda de segunda mano

Estos problemas suelen ser más frecuentes en inmuebles que han pasado por varios propietarios, ya que el uso prolongado y las posibles remodelaciones o reparaciones mal ejecutadas pueden ocultar defectos significativos. 

Además, los vendedores pueden no estar completamente informados sobre la historia completa de la casa o pueden optar por no compartir ciertos detalles. 

Realizar una inspección minuciosa es crucial, para lo que debes contar con un perito arquitecto. Además, si es posible, intenta conseguir registros detallados de mantenimiento y reparaciones anteriores para tener una imagen clara del estado real de la vivienda.

Ejemplos de vicios ocultos en una vivienda de segunda mano

Ejemplos de vicios ocultos en una vivienda

Los vicios ocultos en viviendas de segunda mano pueden variar desde problemas estructurales graves hasta defectos menos obvios que requieren atención especializada para ser detectados. Algunos ejemplos comunes en este tipo de inmuebles pueden ser los siguientes:

Daños estructurales: Fisuras en muros de carga o cimientos que comprometen la integridad estructural de la vivienda.
Problemas de humedad y moho: Infiltraciones de agua que no son visibles a simple vista, como aquellas detrás de paredes recién pintadas o bajo pisos, que pueden provocar moho y deterioro de materiales.
Sistemas eléctricos obsoletos o mal instalados: Cableado antiguo que no cumple con las normativas actuales, lo que puede representar un riesgo de incendio.
Instalaciones de fontanería defectuosas: Tuberías antiguas o mal reparadas que pueden llevar a fugas ocultas dentro de las paredes o bajo el suelo.
Problemas con el aislamiento térmico: Aislamiento inadecuado en techos y paredes que puede pasar desapercibido hasta que se evidencian problemas de eficiencia energética o confort térmico.
Capilaridad o problemas de nivel freático: Muy comunes en viviendas unifamiliares en sótanos o en pisos bajos, pueden afectar a la calidad de vida de sus ocupantes y sus reparaciones son muy complejas.

Identificar estos problemas generalmente requiere la intervención de un perito profesional, que pueda realizar un análisis detallado de la vivienda y proporcionar un informe completo sobre su estado.

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Vicios ocultos en vivienda nueva

Aunque pueda parecer contradictorio, las viviendas nuevas también pueden tener vicios ocultos. Estos defectos suelen surgir debido a la prisa en la construcción, el uso de materiales de baja calidad o una supervisión inadecuada. 

Algunos de los problemas más comunes en las viviendas nuevas suelen ser:

Deficiencias estructurales: A pesar de ser nueva, una vivienda puede presentar problemas en su estructura debido a una cimentación inadecuada o al uso de materiales defectuosos.
Fallos en instalaciones: Instalaciones eléctricas o de fontanería realizadas de manera apresurada o incorrecta pueden ser problemáticas y caras de reparar.
Problemas de aislamiento y acabados: A menudo, los problemas con el aislamiento térmico o acústico no se detectan hasta que se ocupan las viviendas y se ponen a prueba bajo condiciones habituales.
Infiltraciones de agua: Techos, ventanas o puertas mal selladas pueden permitir la entrada de agua, lo cual puede no ser evidente hasta que se presentan las primeras lluvias fuertes.

Es esencial que incluso en viviendas nuevas, los compradores soliciten garantías y realicen inspecciones detalladas antes de finalizar la compra.

Ejemplos de vicios ocultos en una vivienda nueva

Incluso en propiedades recién construidas, ciertos defectos pueden pasar inadvertidos hasta que se habitan y usan regularmente. Algunos ejemplos más específicos de vicios ocultos en viviendas nuevas pueden ser:

Fisuras en el hormigón: A menudo como resultado de un curado inadecuado o mezclas de hormigón mal preparadas, pueden afectar la durabilidad y seguridad de la estructura.
Impermeabilización deficiente: Elementos como sótanos o cubiertas pueden presentar filtraciones debido a una impermeabilización incorrecta o incompleta.
Ventilación inadecuada: Sistemas de ventilación mal diseñados pueden causar acumulación de humedad y problemas de calidad del aire interior.
Aislamiento térmico insuficiente: Fallos en la instalación del aislamiento pueden llevar a problemas de eficiencia energética y confort térmico, que sólo se descubren con el uso.
Instalaciones eléctricas no conformes: A veces, las instalaciones eléctricas no cumplen con las normativas de seguridad actuales, aunque sean nuevas, lo que puede suponer un riesgo para los habitantes.

Estos ejemplos destacan la importancia de realizar inspecciones detalladas y de contar con garantías adecuadas cuando se compra una vivienda nueva.

Vicios ocultos en una casa antigua

Vicios ocultos en una casa antigua

Las viviendas antiguas, aunque llenas de carácter y encanto, son particularmente susceptibles a ocultar defectos significativos que pueden no ser evidentes a primera vista. Los vicios ocultos más frecuentes en este tipo de viviendas suelen ser:

Problemas estructurales graves: Debido a la antigüedad, estas estructuras pueden haberse asentado de manera desigual o sufrido deterioro a lo largo del tiempo, lo que puede no ser visible sin una inspección minuciosa.
Sistemas de tuberías y eléctricos obsoletos: Los sistemas de plomería y eléctricos que no se han actualizado a los estándares modernos pueden presentar riesgos significativos de fallos o incluso de incendios.
Infiltraciones y daños por agua: Techos, ventanas y puertas que no se han mantenido adecuadamente pueden permitir la entrada de agua, causando daños ocultos que solo se revelan con una inspección detallada.
Presencia de materiales peligrosos: Materiales de construcción antiguos, como el amianto o la pintura con plomo, que son perjudiciales para la salud pero que no siempre son obvios a simple vista.

Comprar una vivienda antigua requiere un enfoque cuidadoso y considerado, asegurando que las inspecciones revelen cualquier problema potencial antes de proceder con la compra.

Consejos para detectar vicios ocultos antes de la compra

Detectar vicios ocultos antes de adquirir una vivienda es crucial para evitar sorpresas desagradables y gastos no planificados. Nuestros peritos expertos en viviendas nos comparten algunos consejos prácticos para identificar posibles problemas:

Contratación de un perito arquitecto: Es esencial contratar un perito arquitecto, que realice un examen exhaustivo de la propiedad. Esta es una de las inversiones más importantes que puedes hacer antes de comprar una vivienda, ya que un experto podrá identificar problemas que no son evidentes para la mayoría de los compradores.
Revisión de documentos de la propiedad: Solicita y revisa todos los documentos y registros disponibles de la vivienda, incluyendo permisos de construcción, facturas de reparaciones importantes, y cualquier informe de inspección anterior.
Realización de una visita detallada: Durante tu visita, presta especial atención a signos de problemas estructurales como fisuras en paredes y suelos, condiciones de las instalaciones de agua y eléctricas, y cualquier señal de humedad o moho.
Consulta con vecinos y antiguos propietarios: A menudo, las conversaciones con vecinos o antiguos propietarios pueden revelar problemas recurrentes o reparaciones significativas que se han realizado en la propiedad.
Investigación del entorno: Verifica la historia del área donde se ubica la vivienda. Factores como antecedentes de inundaciones, problemas de suelo o contaminación pueden afectar directamente a la propiedad.

Tener en cuenta estos consejos puede ayudarte a identificar vicios ocultos y tomar una decisión informada al comprar tu nueva casa. 

Recuerda que en nuestro Gabinete Pericial contamos con un equipo de peritos arquitectos especializados en la detección de vicios ocultos.

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Lista para identificar problemas potenciales

Para facilitar la detección de vicios ocultos en una vivienda antes de la compra, es útil contar con una lista de chequeo que incluya los siguientes puntos clave:

ProblemaQue tener en cuenta
Estructura general de la viviendaRevisa señales de hundimientos o fisuras significativas en los cimientos, paredes y techos.
Sistemas de agua y fontaneríaComprueba el estado de las tuberías, busca signos de fugas recientes y verifica la presión del agua.
ElectricidadAsegúrate de que todos los interruptores y enchufes funcionen correctamente y que el cuadro eléctrico esté en norma y no muestre signos de sobrecalentamiento o alteraciones.
Calefacción y refrigeraciónEvalúa el funcionamiento de los sistemas de calefacción y aire acondicionado, observa si son antiguos o parecen mal mantenidos.
Ventanas y puertasComprueba que abren y cierran adecuadamente y que no hay espacios por donde pueda entrar aire de forma indeseada.
TechosInspecciona si hay señales de filtraciones de agua o daños por agua pasados.
Sótanos y áreas de almacenamientoBusca signos de humedad o moho, especialmente en esquinas y áreas poco ventiladas.
AislamientoVerifica que el aislamiento esté completo y en buen estado, especialmente en el ático y las paredes exteriores.
Pintura y acabadosObserva si hay descamación o burbujeo en la pintura, lo que puede indicar problemas de humedad subyacentes.
Olor general de la viviendaEstar atento a olores extraños como humedad, moho o gas, que pueden ser indicativos de problemas ocultos.
Que revisar antes de comprar una vivienda.

Descarga esta lista para tenerla a mano cuando vayas a visitar una vivienda.

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  • David Márquez Muñoz

    Un experto en pericia aseguradora, llevo más de 10 años transformando problemas en soluciones y comunicándome eficazmente con clientes en We Do It. Mi experiencia, habilidades y conocimientos confiables y especializados garantizan respuestas efectivas y personalizadas para cada cliente que atendemos.